Schöner Wohnen

🎨

Heinrich Zille — Federzeichnung mit Aquarell — Sepialinien, Ocker, Graugrün, verblasstes Rot auf vergilbtem Papier. Ein Berliner Mietshaus, aufgeschnitten wie ein Puppenhaus: oben das Zimmer aus der Zeitschrift, zwei Menschen, eine Vase, viel leerer Boden; darunter eine Familie um einen einzigen Tisch, Stockbetten, Umzugskartons; ganz unten schläft einer auf dem Boden. Im Hof Wäscheleinen, spielende Kinder und ein Handkarren mit Möbeln. Zille hat die Mietskasernen gezeichnet wie kein anderer, mit Witz und ohne Herablassung; ihm wird der Satz zugeschrieben, man könne einen Menschen mit einer Wohnung genauso töten wie mit einer Axt.

Prompt: Heinrich Zille style pen-and-ink drawing with light watercolor washes on yellowed paper, wide banner. A cross-section of a five-storey Berlin tenement house cut open like a doll's house. On the top floor a spacious, elegantly furnished apartment like a glossy interior magazine: one couple arranges a vase of flowers on a designer sideboard, tall windows, much empty floor. On each floor below the rooms get smaller and fuller: a family of six crowded around one table, bunk beds against the wall, a man sleeping on a kitchen bench, children sitting on the stairs, moving boxes piled on a landing. In the back courtyard washing lines, playing children and a handcart loaded with furniture. Muted ochre, grey-green, faded red and sepia lines, humorous but compassionate caricature figures, no realistic faces, no text, no signature.

---

Warum ist Wohnen so teuer geworden?

Wer 2022 in Deutschland zur Miete wohnte, zahlte im Schnitt 27,8 Prozent seines Nettoeinkommens für die Kaltmiete. Wer 2019 oder später eingezogen war, zahlte 29,5 Prozent, Alleinlebende 32,7. Drei Millionen Haushalte gaben mehr als 40 Prozent aus, anderthalb Millionen mehr als die Hälfte (Destatis, Mikrozensus 2022). Deutschland ist dabei das Land der Mieter: Nur 47 Prozent leben im Eigentum, so wenige wie in keinem anderen Land der EU, deren Schnitt bei 68 Prozent liegt (Eurostat, Housing in Europe 2025).

Warum es so teuer wurde, dafür gibt es drei Erklärungen, und sie schließen einander nicht aus. Die erste ist der Boden. In vierzehn Industrieländern gehen rund 80 Prozent des Hauspreisanstiegs seit dem Zweiten Weltkrieg auf steigende Bodenpreise zurück, nicht auf teurere Häuser (Knoll, Schularick & Steger 2017, doi:10.1257/aer.20150501); eine eigene Zahl für Deutschland gibt es nicht. Die zweite sind die Zinsen. Für Großbritannien erklärt der Fall der Realzinsen den Anstieg der Preise im Verhältnis zu den Einkommen zwischen 1985 und 2018 fast vollständig (Miles & Monro 2021, doi:10.1093/epolic/eiab006), und in Deutschland fielen die Preise nach der Zinswende 2023 um 8,4 Prozent, so stark wie nie seit Beginn der Reihe (Destatis). Die dritte ist die Knappheit. 2025 wurden 206.600 Wohnungen fertig, so wenige wie seit 2012 nicht, während 2022 so viele Menschen zuzogen wie seit 1950 nicht und jeder Mensch heute mehr Fläche bewohnt, 49,2 statt 46,1 Quadratmeter im Jahr 2011 (tagesschau nach Destatis · Destatis). Der geschützte Bestand schmilzt dabei weiter: 2025 fielen 57.621 Sozialwohnungen aus der Bindung, 27.283 kamen neu dazu, übrig ist rund eine Million. Wie viele es 1990 waren, weiß niemand genau, weil eine amtliche Statistik fehlt; genannt werden Zahlen zwischen knapp drei und vier Millionen.

Die Stimmen

• Die Anstalt: Der Staat bezahlt die Mieten, statt Wohnungen zu besitzen, und der Bestand an Sozialwohnungen schrumpft trotz Milliarden weiter.
• Kaufkraft: Die Preise haben sich an zwei Einkommen angepasst; was eine Familie 1965 mit einem Lohn schaffte, schafft sie heute mit zweien.
• Seydack: Die erste Generation, die es nicht besser haben wird als die Eltern; in München kann er sich nicht einmal einen Umzug leisten.
• Tilo Jung: Das BIP wächst, und bei den meisten kommt nichts an: „Sie besitzen die Immobilien, in denen wir leben müssen.“
• Philip Manow: Der Facharbeiter konkurriert mit dem Geflüchteten nicht um Arbeit, sondern um Wohnraum; Migration ist darum eine Verteilungsfrage, keine bloß kulturelle.
• Yanis Varoufakis: Wer Wohnen als Kasino beklagt, muss zu Ende sagen, dass die Häuserpreise fallen müssen — und damit wird man nicht gewählt.

Weitere Stimmen (2)

• Staiy: Zehn geerbte Mietshäuser, durchgerechnet: Dass Erben wegen der Erbschaftsteuer verkaufen und darum die Mieten steigen müssten, hält der Rechnung nicht stand.
• Amlinger und Nachtwey: Wo Wohlstand als begrenzter Vorrat erscheint, wird aus der Verteilung zwischen oben und unten ein Kampf zwischen Nachbarn: „Sowas kommt von sowas.“

---

Enteignen, regulieren oder bauen?

Regulierung wirkt, und sie hat Nebenwirkungen; beides ist gut belegt. Die Mietpreisbremse von 2015 senkte die Angebotsmieten um bis zu fünf Prozent, bei manchen Wohnungstypen um bis zu neun, doch nach etwa einem Jahr war der Effekt verschwunden, profitiert hatten eher die wohlhabenderen Viertel, und die Qualität der angebotenen Wohnungen sank (Breidenbach, Eilers & Fries 2022, doi:10.1016/j.regsciurbeco.2021.103737). Im freien Segment stiegen die Mieten, und wer gut verdiente, zog seltener um (Mense, Michelsen & Kholodilin 2022, doi:10.1016/j.jue.2022.103513). Unter dem Berliner Mietendeckel von 2020 fielen die Mieten deutlich, das Angebot schrumpfte stark (Hahn, Kholodilin, Waltl & Fongoni 2023, doi:10.1287/mnsc.2023.4775); eine Studie des arbeitgebernahen IW misst einen Angebotsrückgang, der fünfmal so groß war wie der Mietrückgang (Sagner & Voigtländer 2022, doi:10.1080/19491247.2022.2059844). Karlsruhe kippte den Deckel 2021 nicht wegen seines Inhalts, sondern weil Berlin nicht zuständig war (BVerfG, 2 BvF 1/20). Ein Überblick fasst die Forschung so zusammen: Mietkontrollen bremsen den Anstieg bei den regulierten Wohnungen wirksam und haben eine breite Palette von Nebenwirkungen (Kholodilin 2024, doi:10.1016/j.jhe.2024.101983). Sie schützen, wer schon eine Wohnung hat, und erschweren es dem, der eine sucht (Diamond, McQuade & Qian 2019, doi:10.1257/aer.20181289). Dass es auch ohne Angebotsschwund gehen kann, zeigt Katalonien: Die Mietregulierung ab 2020 senkte die Mieten um vier bis sechs Prozent, ohne dass Wohnungen vom Markt verschwanden (Jofre-Monseny, Martínez-Mazza & Segú 2023, doi:10.1016/j.regsciurbeco.2023.103916).

Für das Bauen gibt es inzwischen deutsche Evidenz. Ein Prozent mehr neue Wohnungen senkt die Durchschnittsmiete um 0,19 Prozent, auch im unteren Segment und in angespannten Märkten, weil Menschen aus älteren Wohnungen nachrücken (Mense 2024, doi:10.1086/733977). Amerikanische Studien finden sinkende Mieten in der Nachbarschaft neuer Häuser (Asquith, Mast & Reed 2021, doi:10.1162/rest_a_01055). Dagegen steht der Einwand, dass sich die Preisunterschiede zwischen Städten nicht klar aus Bauvorschriften erklären und pauschales Hochzonen eher die Gentrifizierung fördert (Rodríguez-Pose & Storper 2020, doi:10.1177/0042098019859458). Bauen hilft also, langsam und im Durchschnitt.

Über die Vergesellschaftung kann keine Studie etwas sagen, denn es hat sie nie gegeben. Beim Volksentscheid am 26. September 2021 stimmten 59,1 Prozent der gültigen Stimmen dafür. Die Expertenkommission des Senats hielt sie im Juni 2023 mehrheitlich für zulässig und verhältnismäßig, eine Entschädigung unter dem Verkehrswert für möglich; drei Mitglieder widersprachen in einem Sondervotum, ein viertes stimmte ihm in einer eigenen Stellungnahme teilweise zu (Abschlussbericht). Ein Bundesgesetz gegen solche Enteignungen hatte der Koalitionsausschuss schon am 2. Juli 2026 beschlossen (rbb24, 02.07.2026); am 21. September, nach dem Wahlsieg der Linken in Berlin, bekräftigte Kanzler Merz es. Betroffen wären rund 240.000 Wohnungen, der öffentliche Anteil in Berlin stiege von etwa 20 auf über 30 Prozent; die Justizministerin äußerte Bedenken, Verfassungsrechtler zweifeln an der Zuständigkeit des Bundes (tagesschau).

Seit der Wahl vom 20. September 2026 ist die Frage keine Theorie mehr. Die Linke wurde stärkste Kraft, und ihr Sonderparteitag machte die Umsetzung des Entscheids am 25. September zur Bedingung einer Koalition (Tagesspiegel). Die Hürde, an der es hängt, ist der Preis. Der Landesrechnungshof hat 2024 aus eigenem Antrieb nachgerechnet und sieht „keine Möglichkeit, eine Vergesellschaftung mit vertretbaren Risiken umzusetzen“ (taz). Zum Verkehrswert von rund 42 Milliarden Euro trägt sich der Bestand nur mit Zuschüssen oder höheren Mieten, deutlich darunter wächst das Rechtsrisiko. Genau dort setzt ein Antrag Bayerns im Bundesrat an, der einen „äquivalenten Ausgleich“ verlangt, also den Verkehrswert (BR-Drs. 380/26). Das reine Verbotsgesetz, das Merz angekündigt hat, halten die meisten Staatsrechtler für stumpf (LTO). Was ein öffentlicher Bestand für die Mieten der anderen bedeutet, zeigt Wien. Ein hoher Anteil gemeinnütziger Wohnungen drückt dort die privaten Mieten im Viertel, beim Gemeindebau mit seinen strengeren Zugangsregeln ist der Effekt viel kleiner (Banabak 2022, doi:10.1080/12265934.2022.2110144, eine Stadt, Querschnitt). Zu seinem Bestand kam Wien über eine stark progressive Wohnbausteuer und Bodenkäufe, nicht über Enteignung (Wien Geschichte Wiki).

Die Stimmen

• Arne Semsrott: 59,1 Prozent stimmten in Berlin für „Deutsche Wohnen & Co enteignen“, mehr Menschen, als CDU und SPD zusammen gewählt hatten; eine Minderheit verhindert die Umsetzung.
• Herfried Münkler: Wer den Entscheid umsetzt, bekommt keine einzige zusätzliche Wohnung, sondern verwaltet den Mangel, „quasi DDR-Verhältnisse“; der Fehler war der Verkauf der kommunalen Wohnungen.
• Die Anstalt: „Wir holen uns die Wohnungen einfach zurück“ — selbst ein FDP-Oberbürgermeister kaufte in Dresden zurück, allerdings 1.213 von 48.000 verkauften.
• Kevin Kühnert: Die eigentliche Frage sei nicht die Enteignung, sondern warum Wohnraum als Ware behandelt wird; den Berliner Entscheid hat er nicht unterstützt.
• Gilda Sahebi und Arne Semsrott: Mit dem Wohnungsforscher Peter Burg: Mehr Bauen allein senkt keine Mieten, weil Neubau nicht unter die Mietpreisbremse fällt, aber in den Mietspiegel eingeht.
• Elif Eralp: „Wenn wir regieren, wird vergesellschaftet“, mit einem Gesetz im ersten Jahr. Für die kleineren Vermieter will sie ein Gesetz, nach dem ab 50 Wohnungen jede dritte günstig vermietet werden muss. Aus dem gescheiterten Mietendeckel hat sie gelernt, immer einen Plan B zu haben.
• Tilo Wesche: Der Entscheid konnte versanden, weil das Parlament ihn als unverbindliche Aufforderung behandeln durfte. Er ist für ihn ein Lehrstück für verbindlichere direkte Demokratie.
• Isabella Weber: Vergesellschaftung, Mietendeckel und grüner öffentlicher Neubau zugleich, nicht als Entweder-oder; Wohngeld statt Deckel finanziere nur die Übergewinne konzentrierter Märkte, und der Artikel 15 stamme aus dem antifaschistischen Gründungskonsens.

Weitere Stimmen (6)

• Yanis Varoufakis: Mietpreisbremsen sind im Prinzip richtig und als einziges Mittel unzureichend.

• Tim Klüssendorf: Keine Berührungsängste mit Boden in öffentlicher Hand, die SPD habe darüber schon in den Siebzigern gestritten; in Berlin helfe ein Mietendeckel jetzt aber mehr als eine Vergesellschaftung, deren Kosten niemand absehen kann.

• Gilda con Arne 33: Die angekündigte staatliche Wohnungsbaugesellschaft des Bundes sei gut, aber allein nicht ausreichend.

• Michael Hartmann: Am schwersten werde es bei der Wirtschaft, weil es um Eigentum geht; Genossenschaften wären ein Weg, ob die Berliner Initiative etwas bewegt, müsse man abwarten.

• Ronen Steinke: Das Grundgesetz sagt ausdrücklich, dass vergesellschaftet werden kann. Wer das will, steht nicht außerhalb der Verfassung.

• Karl Popper (bei Walther Ziegler): Politik als Stückwerk, Versuch und Irrtum. Er ist das Gegenmodell zu jeder Reform, die auf einen Schlag ganze Bestände umbauen will.

---

Wem gehört der Boden?

Zwei Städte zeigen, was es heißt, den Boden nicht aus der Hand zu geben. Ulm besitzt rund 40 Prozent seiner Gemarkung. Einen Bebauungsplan gibt es dort nur für Flächen, die vorher an die Stadt verkauft wurden, und seit 1890 steht ein Wiederkaufsrecht in den Verträgen; heute kommt eine Sozialquote von 40 Prozent dazu (Ulmer Modell). Wien kauft seit 1984 über den wohnfonds_wien Grundstücke auf Vorrat, derzeit rund 3,1 Millionen Quadratmeter, und schreibt seit 2018 in neuen Widmungen vor, dass zwei Drittel der Wohnfläche gefördert sein müssen (socialhousing.wien). Etwa jede vierte Wiener Wohnung ist eine Gemeindewohnung (Stadt Wien). Das Modell hat aber auch Kritiker: Seit den Neunzigern baut die Stadt selbst nicht mehr, der private Markt wurde liberalisiert, und die ärmeren Haushalte teilen sich in die, die im geschützten Bestand sind, und die, die draußen bleiben (Kadi 2015, doi:10.1080/14036096.2015.1024885; Friesenecker & Kazepov 2021, doi:10.17645/si.v9i2.3837).

Der andere Hebel ist die Steuer. Baden-Württemberg besteuert seit 2025 für die Grundsteuer nur noch den Boden, und der Bundesfinanzhof hat das im Mai 2026 für verfassungsgemäß erklärt (Finanzministerium BW). Eine Bodenwertsteuer verzerrt wenig, weil sich Boden nicht vermehren und nicht verstecken lässt, kann aber ärmere Eigentümer belasten (Kalkuhl et al. 2018, doi:10.1016/j.landusepol.2018.07.008). Pittsburgh besteuerte ab 1980 den Boden fünfmal so hoch wie die Gebäude und erlebte einen Bauboom, zu dem die Steuer laut der Studie beitrug, ohne ihn zu verursachen (Oates & Schwab 1997, doi:10.1086/ntj41789240). Und wer eine Steuer auf Grundstücke erhöht, sollte wissen, wo sie landet: Eine Auswertung von 5.200 Reformen in deutschen Gemeinden findet, dass eine höhere Grundsteuer nach drei Jahren vollständig in den Mieten ankommt (Löffler & Siegloch 2021, doi:10.2139/ssrn.3812069, noch nicht begutachtet).

Die Stimmen

• Walther Ziegler: Innenstadtwohnungen lassen sich nicht beliebig vermehren; am Wohnungsmarkt stößt Adam Smiths unsichtbare Hand an eine Grenze.
• Tilo Wesche: Eigentum ist Entscheidungsfreiheit, ungleiches Eigentum darum ungleiche Freiheit; sein Gegenmodell ist ein Gebrauchseigentum, das fragt, wer etwas braucht, nicht wem es gehört.
• Kaufkraft: Vorkaufsrechte, Spekulationsbesteuerung, öffentlicher Wohnungsbau; in Wien wohnen 60 Prozent in kommunalen oder gemeinnützigen Wohnungen.
• Gilda Sahebi und Arne Semsrott: Als Vonovia die Deutsche Wohnen übernahm, fiel dank Steuerprivilegien keine Grunderwerbsteuer an; nötig sei eine Bodenwertzuwachssteuer.

---

Was können Menschen selbst tun?

In Deutschland besitzen rund 2.000 Wohnungsgenossenschaften etwa 2,2 Millionen Wohnungen (GdW). Eine begutachtete Studie, die ihre Wirkung auf die Mieten misst, gibt es nicht; das ist eine ehrliche Lücke. Ein jüngerer Weg ist das Mietshäuser Syndikat, 1992 von ehemaligen Hausbesetzern in Freiburg gegründet (Chronik). Jedes Haus gehört einer GmbH aus dem Hausverein der Bewohner und dem Syndikat, und verkauft werden kann es nur, wenn beide zustimmen, also praktisch nie. Heute sind es 215 Projekte und 15 Initiativen (syndikat.org). Eine Studie zeigt, dass sich das Modell verbreitet, aber an ungleich verteilten Ressourcen stößt: an Zeit, Wissen und Kontakten (Hölzl 2022, doi:10.3389/frsc.2022.759332). Die amerikanische Verwandte, der Community Land Trust, hält Häuser über mehrere Verkäufe hinweg bezahlbar, ohne dass die Käufer auf eine Rendite verzichten (Temkin, Theodos & Price 2013, doi:10.1080/02673037.2013.759541), und stabilisiert die Preise in der Nachbarschaft, ohne nachweisbar zu verdrängen (Ali & Raviola 2025, doi:10.1111/1540-6229.12525).

Selbst tun heißt auch mitentscheiden. In Freiburg fragte ein Bürgerentscheid 2019, ob das Dietenbachgebiet unbebaut bleiben solle; 60 Prozent stimmten mit Nein, also für einen neuen Stadtteil, bei knapp 50 Prozent Beteiligung (Städtische Statistik). Und die Stadt verlangt seit ihren baulandpolitischen Grundsätzen, dass überall, wo neues Baurecht entsteht, die Hälfte der Geschossfläche geförderte Mietwohnungen werden (Stadt Freiburg).

Die Stimmen

• Demokratische Wertschöpfung: Wohnungsgenossenschaften sind strukturell gegen Spekulation gefeit, weil niemand an der Wertsteigerung verdient; die Wohnung bleibt Wohnung.
• Die Anstalt: Wien hält seinen Bestand dauerhaft, statt ihn jedes Jahr neu zu mieten: „Wenn man selbst so viele Wohnungen hat, dann muss man ja gar nicht mehr bauen.“
• Gelebte Demokratie: Der Berliner Volksentscheid als Modell von unten: ein eigenes Thema setzen, gewinnen und nach der Blockade einen eigenen Gesetzentwurf schreiben.
• Jagoda Marinić: Ein aufgeregter Tweet bekommt wochenlang Aufmerksamkeit, ein großes Bürgerbegehren für Wohnraum zwei, drei Tage.

---

Nachbesprechungen, die hierher führen

---

Verbindungen

→ Das Glück des Schmieds

Der Stamm: Aufstieg, Fleiß und Herkunft. Die Wohnung ist die Stelle, an der das Aufstiegsversprechen heute am sichtbarsten bricht, und das Erbe der Weg, der ohne Arbeit hinaufführt.

→ Kaufkraft

Der Ast, aus dessen Wohnungs-Abschnitt dieser wächst. Dort ist Wohnen einer von vielen Posten, die das Einkommen auffressen, hier die ganze Frage.

→ Wie kann Demokratie funktionieren?

Am Berliner Volksentscheid berühren sich die beiden Panoramen. Dort steht er für die Frage, wie bindend eine Abstimmung ist, die nicht bindet, hier für die Frage, ob Zurückkaufen Wohnungen schafft.

→ Demokratische Wertschöpfung

Genossenschaften als Wirtschaftsform über das Wohnen hinaus, von der Energie bis zu den Medien.

→ Gelebte Demokratie

Der Volksentscheid als Organisierung von unten: wie Menschen ein Thema setzen, statt auf die Themen anderer zu reagieren.

---

Weiterdenken